Da anni in Italia si parla di rent to buy come formula vincente per perfezionare determinati acquisti immobiliari. I vantaggi sono tanti, dalla possibilità di spalmare l’acquisto in più anni, a quello di creare una reputazione da poter utilizzare per l’accesso al credito, o l’occasione di mettere sul mercato immobili nuovi che non si riescono a vendere. Ne ho parlato con Andrea Russo (non io eh, ma il mio famoso omonimo…), ed ecco come la vede lui da esperto della materia.

d. Ciao Andrea, dal 2009 hai introdotto il rent to buy in Italia. Quali sono stati i progressi in questi anni?

r. Partendo da Verona, la città in cui abito ed in cui ho dapprima sperimentato e poi sempre più perfezionato la metodogia Rent to Buy, ho sviluppato su tutto il territorio italiano una rete di oltre 30 professionisti da me addestrati ad erogare consulenza a tutti coloro che vogliono utilizzare il Rent to Buy in modo sicuro e nel pieno rispetto di tutte le normative giuridiche e fiscali vigenti. Io ed i miei collaboratori, identificati dal brand Rent to Buy Consulting, abbiamo assistito centinaia di compravendite applicando la metodologia Rent to Buy ad ogni tipologia di immobile: residenziale, commerciale ed industriale, oltre che alle strutture alberghiere ed alle aziende agricole. Il Rent to Buy si applica peraltro agli immobili nuovi, a quelli usati o da ristrutturare e persino ai nuovi cantieri in corso di costruzione.

d. In merito alla recente presa di posizione del governo e alla legge di stabilità 2016 in cui si è cercato di dare ordine a questa materia, come ti poni? Pensi sia stata sufficiente ed in linea con i principi del rent to buy?

r. L’intervento governativo è stato sicuramente positivo per nobilitare la metodologia di compravendita Rent to Buy e riconoscerne la funzione sociale. E’ stata invece dannosa la disinformazione creata dai mass media, i quali hanno fatto credere che la nuova tipologia contrattuale creata dal governo, ovvero il “contratto di godimento in funzione delle successiva alienazione dell’immobile”, normato dall’articolo 23 del decreto legge “Sblocca Italia”, sia il Rent to Buy. Non è assolutamente così, anche perché il Rent to Buy non è un contratto, ma una metodologia di compravendita consistente in un programma preparatorio all’acquisto immobiliare, che può essere attuato tramite più tipologie di contratti. Così, giusto per fare chiarezza, ho deciso di denominare “Rent to Buy Originale” lo schema contrattuale da me messo a punto nel 2009, basato sulla stipula di due contratti tipici tra loro collegati: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione; ho denominato invece “Rent to Buy con riscatto” il modello contrattuale introdotto con l’articolo 23 del decreto legge “Sblocca Italia”, in quanto più ispirato all’affitto con riscatto che all’autentico Rent to Buy statunitense. Colgo anche l’occasione per denunciare la recente disinformazione messa in atto da alcune testate giornalistiche che, con l’intento di denigrare il governo, parlano di una doppia tassazione nel Rent to Buy, che in realtà non sussiste in quanto trattasi di una tassazione separata e non doppia delle somme a seconda della imputazione con cui vengono versate.

Quello che invece i giornalisti tacciono è che, acquistando con il Rent to Buy, a fronte di canoni di locazione spesso simbolici, si risparmiano una montagna di interessi sul mutuo, che si va a richiedere per un importo decisamente più contenuto rispetto a quello necessario per l’acquisto tradizionale. Durante il programma Rent to Buy facciamo affari tra privati, senza ingrassare le banche.

d. quando è consigliabile il rent to buy e cosa bisogna fare per applicarlo correttamente?

r. Nel residenziale il Rent to Buy è consigliabile quando, pur in presenza di redditi stabili, manca la liquidità iniziale per accedere ad un mutuo fondiario che copre solo l’80% del valore dell’immobile. In questo caso parliamo di “Rent to Buy di leva finanziaria“. Oppure quando serve del tempo per smobilizzare dei capitali investiti o alienare un altro immobile prima di intestarsi il nuovo. In questo caso parliamo di Rent to Buy di flessibilità.

Per applicare correttamente il Rent to Buy occorre fare quello che normalmente si fa quando dobbiamo sottoporci ad un intervento chirurgico, ovvero rivolgerci ad uno specialista e non ad un medico generico. Il Rent to Buy è una compravendita complessa, in cui è importante saper gestire le dinamiche psicologiche e le spiegazioni tecniche per tutti i soggetti coinvolti.

Non conta pertanto il titolo, ma la reale esperienza del consulente che assiste la compravendita.

d. Nella tua attività di consulente, di certo quotidianamente ti confronti con le casistiche più disparate. come fai ad individuare il giusto strumento da usare per ogni operazione immobiliare?

r. Con l’esperienza, la specializzazione e l’allenamento. Fare solo questo di professione, dal 2009 ad oggi, mi porta ad avere quella elasticità mentale tipica di chi è costantemente “sul pezzo”. Per questo quando mi viene richiesta una consulenza per risolvere dei casi complessi mi diverto di più.

A.R.